Comment faire un prêt immobilier avec une SCI ?

Idéale pour acheter et gérer un patrimoine immobilier, la société civile immobilière permet aussi d’anticiper la succession dans des conditions fiscales avantageuses. Pour concrétiser un achat immobilier en SCI, le prêt immobilier reste incontournable (sauf acquisition destinée à un usage professionnel). Deux possibilités s’offrent alors aux investisseurs : l’emprunt par la SCI directement, ou l’emprunt par les associés, avec apport dans le capital ou en compte courant d’associés.

La SCI : une structure juridique pour simplifier la gestion d’un patrimoine immobilier

 Avant d’entrer dans le détail de l’emprunt d’une SCI, un petit rappel sur son fonctionnement s’impose.

Pour rappel, pour concrétiser un achat immobilier à plusieurs, vous pouvez soit vous placer sous le régime de l’indivision, soit vous réunir dans une société (SCI). L’indivision présente des écueils dont : 

• Une prise de décision contraignante : sauf à rédiger une convention d’indivision qui déroge à la loi (fortement recommandé), le Code civil prévoit une prise de décision à la majorité des deux tiers pour les actes portant sur l’administration du bien (réaliser des travaux, par exemple). L’unanimité est même requise pour les actes de disposition (revente du bien immobilier, par exemple). En cas de conflit entre les indivisaires, la situation peut mener au blocage ;
• L’impossibilité de pérenniser le patrimoine : comme en dispose l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ». En d’autres termes, il est possible de revendre les biens immobiliers à tout moment.

Créer une SCI permet de contourner ces écueils. La gestion courante est confiée à un gérant, qui prend toutes les décisions entrant dans l’objet social, sauf celles attribuées à la collectivité des associés réunis en assemblée générale par les statuts. 

Enfin, soulignons que la SCI est souvent constituée entre membres de la même famille, dans une optique d’optimisation fiscale de la transmission. La donation avec réserve d’usufruit des parts de SCI, notamment, s’avère particulièrement efficace pour transmettre le patrimoine avec une fiscalité allégée.

Emprunt personnel ou emprunt en SCI ?

La SCI est une personne morale distincte de ces associés. À ce titre, elle peut emprunter directement auprès des banques. Ainsi, il existe deux manières d’emprunter en SCI :

• Par la SCI elle même
• Par les associés, qui apportent leur prêt souscrit personnellement au capital de la SCI.

L’emprunt par la SCI

En tant que personne morale, la SCI peut emprunter directement auprès d’une banque via un prêt immobilier ou un prêt professionnel (pour l’achat d’un local professionnel par exemple). L’opération peut être réalisée à tout moment c'est-à -dire :

• à la constitution de la société, après que les associés aient réalisé leurs apports ;
• à tout moment au cours de la vie de la SCI sous réserve de l’accord unanime des associés. 

Ce sera donc la SCI qui aura la charge du remboursement du capital et des intérêts à l’établissement de crédit.

Ceci dit, en SCI, la responsabilité des associés est indéfinie, subsidiaire et non solidaire. Les associés doivent donc répondre des dettes de la société sur leur patrimoine personnel, si les fonds de la SCI ne permettent pas d’apurer les dettes. 

Il n’existe pas de solidarité entre les associés, ce qui signifie qu’ils sont responsables des dettes sociales dans la limite de leur poids respectif dans le capital social. Par exemple, prenons une SCI constituée entre 4 associés dont les parts sont réparties équitablement entre eux. En cas de défaut de paiement de la société, chaque associé devra rembourser les dettes à hauteur d’un quart de leur montant.

Enfin, la responsabilité est subsidiaire, ce qui signifie que les créanciers doivent d’abord chercher le remboursement de leur créance auprès de la société. Ce n’est qu’une fois ce recours épuisé, que les créanciers peuvent se tourner vers les associés de la SCI. 

Pour protéger les associés, il faut que l’emprunt par la SCI, familiale ou classique, fasse l’objet d’un accord unanime des associés.

Le prêt immobilier par les associés

Chaque associé va emprunter séparément en son nom propre, puis apporter cette somme à la SCI via un apport en numéraire. Généralement, cet apport s’effectue au moment de la création de la société, pour constituer le capital social, puis acheter le bien immobilier dans la foulée. Il peut aussi être réalisé dans le cadre d’une augmentation de capital. 

En contrepartie de leurs apports dans le capital social, les associés se voient attribuer des parts sociales en proportion. Ces parts de SCI donnent des droits politiques (droits de vote) et des droits financiers (droits sur les bénéfices réalisés par la SCI).

De plein droit, la SCI est une société fiscalement transparente, soumise à imposition entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR). Chaque année, les associés perçoivent une quote-part des bénéfices perçus par la société. Ils pourront au choix : 

• utiliser ces sommes pour le remboursement de l’emprunt de la SCI ;
• les conserver au sein de la SCI pour envisager par la suite un nouvel investissement immobilier.

Dès lors que chaque associé emprunte séparément, il n’existe pas de solidarité entre associés. Chacun est responsable du remboursement de son prêt, sans pouvoir solliciter les autres en cas de défaillance.

Quels sont les avantages d’un crédit en SCI ?

La mise en commun des capacités d’emprunt des associés permet à la SCI de bénéficier d’un fort effet de levier et ainsi d’une meilleure rentabilité pour ses investissements.

La mutualisation des capacités d’emprunt en SCI

 La capacité d’emprunt désigne le montant maximum qu’une banque accepte de prêter à un emprunteur personne physique au regard :

• De son apport personnel : il s’agit de l’épargne que vous êtes prêt à injecter dans votre projet immobilier. Destiné à couvrir les frais annexes au crédit (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier bancaire…), l’apport représente en général 10 % du montant de l’acquisition ;
• Des revenus : ils sont pris en compte différemment selon leur nature. Un emprunteur en CDI, par exemple, voit ses salaires comptabilisés à 100 %. Les revenus locatifs perçus ou à venir peuvent aussi être pris en compte, généralement à 70 % pour tenir compte des risques locatifs (carence, vacance locative, impayés, dégradations…) ;
• Des charges : les mensualités d’autres emprunts, les pensions alimentaires versées par un emprunteur… ;
• Du taux d’endettement : depuis 2022, il est obligatoirement limité à 35 %, même si les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % de la production trimestrielle de crédits, en accordant la priorité aux primo-accédants et à l’acquisition de la résidence principale.

Dans le cadre d’une souscription de prêt par la SCI, il est possible de mutualiser les capacités d’emprunt, pour réaliser un projet immobilier de plus grande envergure (achat d’un immeuble de rapport, investissement en colocation en SCI…). 

Nous avons vu que les associés restent indéfiniment responsables des dettes créées par la société, à concurrence de leur détention dans le capital social. Ainsi, la banque dispose d’un recours contre chaque associé en cas de défaillance dans le remboursement de l’emprunt, ce qui accroît son niveau de garantie. Elle peut donc se montrer plus encline à accorder le financement.

Le fait d’agréger les capacités d’emprunt de chaque associé permet aussi de maximiser l’effet de levier du crédit immobilier.

L’effet de levier du crédit immobilier en SCI

L’effet de levier consiste à optimiser la capacité d’endettement grâce à un faible effort d’épargne représenté par les mensualités d’emprunt, pour améliorer la rentabilité de l’investissement.

Prenons un exemple. Avec un apport de 10, vous pouvez emprunter 90. Vous percevrez alors des loyers sur un investissement de 100 et non de 10. C’est ainsi qu’avec les capacités d’emprunt des associés mutualisées, vous pouvez démultiplier la rentabilité de l’investissement.

Il en va de même pour la plus-value. Ainsi, avec votre apport de 10 vous réalisez une plus value sur un bien valant 100. Ce qui multiplie par 10 la rentabilité effective de votre investissement grâce à l’effet levier du crédit !

Quelles sont les conditions pour un prêt en SCI ?

Avant tout, sachez qu’il n’existe pas de prêt spécifique à la SCI. La société se voit accorder un emprunt immobilier classique ou un prêt professionnel lorsque l’achat concerne un bien à usage professionnel. Elle peut souscrire un prêt amortissable ou in fine, à taux fixe ou à taux variable…

Le taux d’un prêt immobilier en SCI

 En tant que personne morale, la SCI ne peut pas prétendre à un prêt à taux zéro (PTZ), ni à un prêt d’épargne logement (PEL). Prudence donc, si vous pensiez acquérir la résidence principale via la société, vous risquez de payer plus cher votre acquisition !

Sinon, s’agissant du taux d’emprunt, la banque proposera un taux immobilier dans les mêmes conditions que pour les particuliers. Il sera plus élevé si la société s’engage sur une durée longue de crédit.

Si vous empruntez à titre personnel, la banque calculera le taux en fonction de la durée de remboursement, de la stabilité des situations professionnelles des associés, de leurs revenus, du patrimoine de la SCI et des revenus existants si elle détient d'autres biens, etc.

L’assurance d’un prêt immobilier en SCI

Si légalement, une assurance emprunteur n’est jamais obligatoire, en réalité, elle est toujours exigée par les banques avant qu’elles n’accordent un prêt immobilier.

En principe, les banques exigent au minimum une couverture décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). La quotité doit 

Deux possibilités s’offrent alors à vous : 

• La souscription de l’assurance au niveau de la SCI : elle présente l’avantage de pouvoir déduire fiscalement les primes d’assurance versée. 

• L’assurance au niveau des associés : elle peut être intéressante dans la mesure où il est possible de bénéficier des dispositions de la loi Lemoine 2022 pour changer d’assurance emprunteur à tout moment (inapplicable aux assurances souscrites au niveau de la SCI) et ainsi réaliser des économies en cours de remboursement du prêt. 

À noter par ailleurs qu’il faudra que 100 % de la somme empruntée soit couverte par une assurance emprunteur. Cela signifie que certains associés, en raison de leur âge par exemple, ne seraient pas obligés de souscrire une assurance personnelle coûteuse à partir du moment où les autres associés couvrent à 100 % le montant emprunté avec leur assurance personnelle.

Les garanties d’un prêt en SCI

Selon le montage choisi, la banque peut exiger des garanties en sus de l’assurance emprunteur. Cette garantie peut prendre la forme d’une sûreté réelle, avec une hypothèque ou une inscription de privilège du prêteur de deniers. Les banques pourront saisir et revendre le bien donné en gage pour apurer un passif.

Autre option : la sûreté personnelle, avec un cautionnement accordé par un organisme spécialisé comme le Crédit Logement. Celui-ci se porte garant du remboursement.

Astuce : Dès lors qu’elles sont souscrites par la SCI, ces garanties peuvent être déduites fiscalement du résultat imposable de la société.

Vous savez tout sur les conditions d’emprunt en SCI. Pour faciliter la constitution de votre dossier de demande de prêt, Ownily vous propose un outil de comptabilité en ligne. Cet outil vous permet notamment de savoir en temps réel où en sont la trésorerie et l’endettement et de centraliser les documents nécessaires pour une demande de financement.