Vous devez obligatoirement procéder à la déclaration fiscale d'une SCI familiale sans revenus. Les formalités à accomplir varient selon le régime fiscal applicable à votre société : l’impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS).
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Avant d’entrer dans le détail de la déclaration fiscale d’une SCI familiale sans revenus, revenons un instant sur ses spécificités.
Une société civile immobilière (SCI) familiale est une structure juridique constituée entre au minimum 2 membres d’une même famille. Réglementée par le Code civil, elle a pour objet l'acquisition, la détention et la gestion de biens immobiliers.
Les associés de la SCI familiale procèdent à des apports en numéraire ou en nature afin de constituer le capital social. En contrepartie, ils se voient attribuer des parts sociales, en proportion de leurs apports. Elles leur donnent droit de percevoir des revenus, ce qui est sans objet ici, et de participer aux décisions collectives.
La constitution d'une SCI familiale nécessite la rédaction de statuts juridiques détaillés, qui définissent les règles de fonctionnement, de gouvernance, et de transmission des parts.
La SCI familiale permet enfin d’optimiser la fiscalité de la succession et d’éviter les écueils de l'indivision.
Mise à disposition à titre gratuit d’un bien en SCI : est-ce légal ?
Généralement, la SCI familiale est créée pour louer un bien et en percevoir des revenus. Toutefois, elle peut aussi être constituée pour abriter la résidence principale d’un couple ou la résidence secondaire des membres de la famille. Dans cette hypothèse, les associés sont hébergés à titre gratuit par la SCI. La SCI familiale sera ainsi sans revenus. Mais est-ce légal ?
La législation n'interdit pas de créer une SCI familiale dans le but d’héberger les associés à titre gratuit. Toutefois, il est impératif d'inclure le droit à l'occupation gratuite dans les statuts de la SCI de famille.
En l'absence d’une clause spécifique, le gérant ne peut pas décider seul de proposer la jouissance. Les associés doivent se réunir en assemblée générale pour voter la décision.
La décision doit être adoptée selon les règles de quorum et de majorité spécifiées dans les statuts. En cas d'absence de précision, la décision doit être prise à l’unanimité. Elle donnera lieu à une modification statutaire.
Notez que l’occupation gratuite ne confère aucun titre de propriété particulier aux associés. La SCI familiale sans revenus reste l’unique propriétaire du bien et peut le reprendre, à condition de respecter un délai de préavis raisonnable.
Faut-il remplir une déclaration pour une SCI familiale sans revenus ?
Une SCI familiale sans revenus doit se conformer à des obligations déclaratives spécifiques en fonction de son régime fiscal.
Pour bien comprendre les obligations relatives à la déclaration de la SCI familiale sans revenus, revenons un instant sur la fiscalité.
Par nature, la SCI bénéficie du régime de la transparence fiscale. Ses bénéfices sont taxés à l'impôt sur le revenu (IR), pas à son niveau, mais à celui des associés.
Ceux-ci supportent alors :
- La taxation au barème progressif de l'impôt sur le revenu ;
- La taxation aux prélèvements sociaux à un taux de 17.2 %.
Les membres de la SCI ont la possibilité de déduire diverses dépenses des revenus de la SCI, ce qui leur permet potentiellement de créer un déficit foncier. Ce déficit peut être déduit du revenu global des associés jusqu'à un plafond de 10 700 euros annuels (à l'exception des intérêts d'emprunt).
La fourniture d'un logement à titre gratuit par la SCI, qui ne génère aucun loyer, représente un manque à gagner pour la société. Celui-ci se calcule sur la base de la valeur locative du bien immobilier. Ce manque à gagner étant contraire aux intérêts de la société, doit-il être déclaré ?
Il faut distinguer deux situations : si le bien ne générant pas de revenus est à usage d’habitation ou non.
Le bien immobilier est à usage d’habitation
Conformément à l'article 15 du Code Général des Impôts (CGI), une exonération d’impôt sur le revenu est accordée aux associés si le bien est destiné à l'habitation.
Cette exonération implique cependant qu'aucune dépense relative au logement (comme les frais de rénovation ou les intérêts d'emprunt) ne puisse être déduite, ce qui empêche la création d'un déficit foncier.
Le bien immobilier à usage autre que d’habitation
Si la SCI familiale est sans revenus parce que le bien immobilier occupé gratuitement sert à des fins commerciales, professionnelles ou agricoles, ses associés doivent payer de l’impôt sur le revenu sur la valeur locative estimée du bien. Ils retrouvent alors le droit de déduire les charges de l'assiette fiscale.
L’occupation à titre gratuit dans une SCI à l’IS
Les associés peuvent préférer assujettir la SCI familiale sans revenus à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). Dans cette hypothèse, les revenus devraient être soumis à un impôt à taux réduit de 15 % pour les bénéfices allant jusqu'à 42 500 euros, ou au taux normal de 25 %.
Les associés sont imposés uniquement lors de la distribution de dividendes, soit par un prélèvement forfaitaire unique de 30 %, soit selon le barème de l'impôt sur le revenu (IR).
Dans le cadre d’une SCI familiale à l’IS sans revenus, la valeur locative estimée du bien, qui aurait normalement été perçue en tant que loyer, est assujettie à l'impôt. Ces revenus fictifs doivent donc être déclarés.
En contrepartie, la SCI familiale à l’IS peut déduire les charges relatives au bien.
Quant à l'associé qui bénéficie de cet avantage en nature, il est imposé dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Quelle déclaration remplir pour une SCI familiale sans revenus à l’IR ?
Voici les formulaires à remplir pour une SCI sans revenus à l’IR, selon l’usage du bien.
Déclaration fiscale d’une SCI familiale sans revenus pour un bien à usage d’habitation
La SCI familiale sans revenus doit remplir la déclaration 2072-S-SD :
- Soit au cours de l’année de sa création ;
- Soit durant l’année au cours duquel l’hébergement à titre gratuit est concédé.
Notez bien : Cette obligation de déclaration n’a pas à être remplie les années suivantes, sauf :
- Si une modification intervient dans la vie de la SCI familiale sans revenus, comme un changement de capital ;
- Si elle perçoit des revenus, y compris des produits financiers ;
- Si une rémunération est versée aux associés, par exemple en contrepartie d’un apport en compte courant.
Les associés ne sont pas tenus de procéder à une déclaration, puisqu’ils ne sont pas taxés à l’IR.
La date limite pour la déclaration, si elle doit être faite, est le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai de chaque année.
La déclaration de la SCI familiale s’effectue obligatoirement par voie dématérialisée.
Il vous faut vous connecter à votre espace professionnel sur le site impost.gouv.fr, puis sur le service « Déclarer / Revenus SCI non soumises à l’IS ».
Lire aussi : Quand et comment faire la déclaration de sa SCI
Déclaration fiscale d’une SCI familiale sans revenus pour un bien à usage autre que d’habitation
La SCI familiale sans revenus doit déclarer chaque année les bénéfices qu’elle aurait dû percevoir de la mise en location sur le formulaire 2072-S, à la ligne 4.
De leur côté, les associés doivent déclarer la valeur locative du bien mis gratuitement à leur disposition sur le formulaire Cerfa 2042.
Comment remplir la déclaration 2072-S-SD ?
Connectez-vous sur le site impots.gouv.fr et cliquer sur « Créer et activer mon espace personnel ». Vous devrez renseigner votre adresse mail et un mot de passe, votre identité et numéro de téléphone et le numéro SIREN de la société.
Vous recevrez un lien par mail pour confirmer la création d’espace. Vous devez cliquer dessus dans les 72h, sous peine de tout recommencer.
Vous remplirez alors la déclaration 2072 sur cet espace.
Autre possibilité : passer par un tiers partenaire EDI.
La déclaration fiscale d’une SCI familiale sans revenus à l’IS
Vous devez remplir le formulaire Cerfa 2065-SR et les liasses fiscales 2033 et 2050.
Quelles sont les obligations comptables pour les SCI familiales sans revenus ?
Pour la SCI familiale sans revenus locatifs et soumis à l’IR, vous devez tenir a minima une comptabilité de trésorerie. Il vous faut ainsi recenser les entrées et sorties de trésorerie, avec la conservation des pièces justificatives associées. Cela dit, il est tout de même recommandé dans cette situation de produire un Bilan comptable simplifié pour suivre la valorisation de votre patrimoine immobilier et faciliter une future cession de parts ou transmission de la SCI.
Concernant une SCI familiale sans revenus à l’IS, vous devez tenir une comptabilité d'engagement, conformément aux exigences du plan comptable général.
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