Le plus souvent, vous créez une société civile immobilière ab initio. Toutefois, si vous manquez de fonds pour réaliser les formalités et acquérir de l’immobilier, sachez que vous pouvez investir dans une SCI existante. Cette opération présente des avantages comme la possibilité de vous lancer avec un ticket d’entrée modéré, ou de transmettre ces parts à vos héritiers moyennant une fiscalité avantageuse. Différentes options s’offrent à vous : investir par vous-même, par le biais d’une société (SARL, SAS…) ou via une assurance vie.
Comment fonctionne une SCI ?
Une SCI est une structure juridique dont l’objet, de nature civile, est généralement d’acquérir, détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Il n’est pas possible de créer une SCI seul, il faut au moins 2 associés.
Les articles 1832 et suivants du Code civil organisent le fonctionnement des SCI. Ils peuvent être complétés ou remplacés par des clauses des statuts juridiques de la société.
Les différents types de SCI
Il existe différents types de SCI, chacune ayant son objet propre :
- la SCI de famille : elle est constituée entre membres de la même famille, ascendants, descendants et conjoints, qui souhaitent gérer un patrimoine en commun. Elle permet notamment de protéger le conjoint survivant et de réduire, voire de supprimer les droits de succession, grâce à des mécanismes comme le démembrement croisé de parts sociales ou la donation de parts sociales avec réserve d’usufruit ;
- la SCI de gestion : elle est créée pour concrétiser un projet d’investissement locatif. Le but est d’en tirer des loyers, qui sont ensuite redistribués entre les associés ;
- La SCI d’attribution : l’article L.212-1 du Code de la construction et de l’habitation en donne la définition. Son objet réside dans “la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions”, ces fractions étant ensuite attribuées aux associés en pleine propriété ou en jouissance, au prorata de leur participation dans le capital social ;
- La SCI de construction-vente (SCCV) : elle a pour objet de construire et de vendre un immeuble intégralement ou par lots, sans possibilité de l’attribuer aux associés ;
- La SCI en jouissance partagée : les associés se partagent l’usage d’un bien immobilier, en fonction de leur détention dans le capital social.
Le rôle du gérant et des associés dans une SCI
La prise de décision au cœur de la SCI se partage entre le gérant et les associés.
Le rôle du gérant dans une SCI
Associé ou tiers à la société, le gérant prend toutes les décisions courantes qui relèvent de l'objet social de la société et que lui confient les statuts juridiques.
Agissant en tant que représentant légal de la SCI, le gérant signe les contrats, gère les baux d’habitation, l'entretien et la réparation des biens immobiliers...
Le gérant doit également tenir les comptes de la société et les présenter à la collectivité des associés une fois par an.
Le rôle des associés dans une SCI
Les associés procèdent à des apports en numéraire ou en nature pour entrer dans le capital social de la SCI. En contrepartie de cet apport, qui leur confère la qualité d’associés, ils obtiennent des parts sociales en proportion.
Ces parts sociales leur octroient :
- Des droits politiques : ils peuvent participer et voter aux assemblées générales ;
- Des droits financiers, c’est-à-dire le droit aux dividendes.
Les associés ont également un droit à l'information régulière sur la gestion et les résultats financiers de la SCI.
Leur responsabilité à l’égard des dettes sociales est illimitée, mais proportionnelle à leur détention dans la SCI, et elle peut être actionnée après mise en cause restée improductive de la société.
Quels sont les avantages d’investir dans une SCI ?
Les atouts d’un investissement en SCI englobent des revenus supplémentaires, la possibilité d’investir avec un faible effort d’épargne ou encore la transmission des parts aux héritiers avec une fiscalité allégée.
Investir en SCI avec un ticket d’entrée modéré
Contrairement à l'acquisition directe de biens immobiliers, qui suppose un apport personnel d’au moins 10 % de la valeur du logement, l'investissement dans une SCI permet d'entrer sur le marché immobilier avec une mise de départ plus faible.
Vous pouvez acquérir des parts selon votre capacité d'investissement, et progressivement, en fonction de votre épargne disponible.
Percevoir des revenus complémentaires grâce à un investissement en SCI
Investir dans une SCI peut générer des revenus complémentaires réguliers grâce à la distribution de bénéfices réalisés sur la location ou la vente des biens immobiliers.
2 possibilités s’offrent alors à vous, en fonction du régime fiscal de la SCI dans laquelle vous investissez :
- Si la SCI est à l’IR : vous serez taxé à l’IR, avec possibilité de défiscaliser ou de neutraliser votre taxation grâce au déficit foncier, si vous investissez dans l’immobilier pour réduire votre impôt :
- Vous serez taxé au prélèvement forfaitaire unique ou réinvestirez vos gains dans la société si la SCI est à l’IS.
Diversifier son patrimoine avec des parts de SCI
En achetant des parts de SCI, vous bénéficiez d'une exposition à l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Vous pouvez ainsi réduire le risque global de votre portefeuille d'investissements, tout en profitant de la stabilité généralement associée au marché immobilier.
Accéder à une large gamme de biens immobiliers avec un investissement en SCI
La SCI offre l'opportunité d'investir dans un large éventail de biens immobiliers, des appartements résidentiels aux bureaux, en passant par les locaux commerciaux ou professionnels.
Vous bénéficiez ainsi des avantages des différents marchés immobiliers, lissez les risques et profitez de diverses sources de revenus locatifs, en fonction de la stratégie d'investissement de la SCI.
Lire aussi : Que peut-on acheter avec une SCI ?
Transmettre les parts aux héritiers avec une fiscalité allégée
Au lieu de transmettre un bien immobilier, vous donnez les parts à votre enfant de votre vivant. Le calcul de la valeur des parts d’une SCI se révèle particulièrement avantageux :
- Vous déduisez le passif de l’actif de la SCI ;
- Vous appliquez une décote de l’ordre de 15 %, pour le manque de liquidité des parts ;
- Les héritiers profitent d’un abattement de 100 000 euros, rechargeable tous les 15 ans ;
- Vous pouvez donner les parts en démembrement, pour bénéficier de l’application du barème de l’usufruit.
Quels sont les inconvénients d’investir en SCI ?
Investir dans une SCI présente certains inconvénients, notamment en termes de liquidité et de sécurité de l'investissement.
Le manque de liquidité des parts
La loi et les statuts juridiques de la SCI prévoient des dispositions qui limitent la liquidité des parts, c’est–à-dire la possibilité de les vendre rapidement, comme :
- La clause d’agrément : toute cession de parts à une personne extérieure à la société doit être approuvée par les autres associés ;
- Les clauses de blocage : elles interdisent la cession de parts pendant une période déterminée ou sous certaines conditions.
La SCI, un investissement non garanti
Les performances d'une SCI dépendent fortement de la gestion des biens et des conditions du marché immobilier, qui peuvent fluctuer. Il existe donc un risque de perte en capital, particulièrement lors de ralentissements économiques ou en cas de mauvaise gestion de la société.
Comment investir dans une SCI ?
Après avoir évolué les données financières de la société, vous disposez de 3 options pour investir dans la SCI.
Évaluer la santé financière d’une SCI
Vous pouvez demander au gérant de vous communiquer le bilan de la SCI. Ce document comptable vous donne un aperçu des actifs et des passifs de la société à une date donnée.
Le bilan vous permet de déterminer la valeur comptable des biens immobiliers, ainsi que le montant des dettes.
Analyser les bilans sur plusieurs années peut vous donner une idée de l'évolution de la valeur des actifs et du niveau d'endettement, ce qui vous permet de juger de la stabilité et de la croissance de la SCI.
Les comptes de résultat vous donnent une vision des profits et des pertes. Il détaille les revenus et les dépenses sur une période donnée.
Une SCI qui affiche des profits réguliers est généralement une bonne candidate à l'investissement, tandis qu'une série de pertes peut indiquer des problèmes sous-jacents.
Enfin, lisez les procès-verbaux d'assemblées, qui révèlent comment les décisions sont prises et comment les fonds sont alloués et dépensés.
Acheter les parts sociales d’une SCI existante
Une fois que vous avez choisi la SCI dans laquelle investir, il vous faut :
- Négocier les conditions et le prix d’achat des parts sociales auprès du cédant :
- Obtenir l’agrément des autres associés, décision qui se prend en assemblée générale ;
- Signer l’acte de cession et le faire connaître de l’administration fiscale ;
- Procéder à la modification des statuts.
Conseil d’Ownily : L’investissement dans une SCI existante peut aussi se faire par le biais d’une augmentation de capital où la société émet de nouvelles parts sociales en vue d'être souscrite pour l’investisseur.
L’investissement dans une SCI via une société
Pouvez-vous investir dans une SCI avec une SARL ? Investir dans une SCI avec une SAS ? La réponse est oui, l’associé d’une SCI peut être une personne morale.
Simplement, la fiscalité des revenus que vous percevrez en tant qu’associé d’une personne morale qui investit dans une SCI dépendra du régime fiscal de cette personne morale.
Prenons l’exemple d’une SARL de famille qui entre au capital social d’une SCI. Comme elle est soumise au régime de la transparence fiscale, les revenus que vous en percevrez relèveront de la fiscalité de l’impôt sur le revenu.
À l’inverse, si vous investissez par le biais d’une SAS à l’IS, alors les revenus seront taxés au régime de l’IS : taxation à l’IS au niveau de la SAS, puis taxation à la flat tax si vous vous versez des dividendes.
Lire aussi : Faut-il investir en SCI ou en SARL de famille ?
Investir dans une SCI avec une assurance vie
Ultime possibilité pour investir dans une SCI : l’assurance vie. Celle-ci peut accueillir des fonds en euros et des unités de compte. Les unités de compte comprennent les parts sociales de SCI, comme elles comprennent les parts sociales de SCPI.
L’avantage de ce montage est double :
- Vous profitez de la fiscalité applicable à l’assurance vie. Vous bénéficiez par exemple d’un abattement de 152 000 euros par bénéficiaire si vous versez des fonds pour acheter des parts de SCI avant 70 ans. Après 8 ans de détention du contrat, la taxation à l’IR baisse de 12.8 % à 7.5 %, après abattement de 4 600 euros pour une personne seule ;
- Vous vous affranchissez du risque de liquidité : c’est l’assureur qui rachète vos parts de SCI, vous n’avez pas à trouver un nouvel acquéreur sur un marché secondaire.
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