En quelques années, la colocation en France a connu un vrai boom. Autrefois réservée aux étudiants, elle séduit désormais les actifs, les familles monoparentales et même les seniors. Votre société civile immobilière souhaite louer un bien à plusieurs personnes ou réaliser un investissement locatif de ce type ? Voyons ensemble les opportunités qu’offre la colocation, mais aussi les contraintes à anticiper et les précautions à prendre quand on veut louer en colocation.
SCI et colocation, une rentabilité immobilière à évaluer
Souvent présentée comme un bon filon, la colocation nécessite en réalité d’effectuer des calculs en amont.
Une bonne rentabilité locative pour votre SCI en théorie
L’annonce comporte toutes les informations concernant l’identité de la société. Cela inclut les différentes mentions telles que le nom de la SCI, l’objet social et le montant du capital social. Le coût de ce type de publication est assez variable selon la localité et le prestataire. Mais en pratique, pour les départements métropolitains, cela coûte 185 euros hors taxes. Dans le département de La Réunion, le prix s’élève à 222 euros hors taxes.
Les frais pour l’immatriculation de la SCI
Sur le papier, la colocation représente une opération financière intéressante. Selon l’Observatoire du marché de la colocation établi en 2020 par la plateforme LocService, le loyer moyen d’une chambre en colocation charges comprises atteint 427 € au niveau national, soit une hausse de 1,42% par rapport à 2019. Pour un appartement de trois ou quatre chambres, votre SCI peut donc espérer percevoir un loyer auquel elle ne pourrait pas prétendre en location nue classique.
La colocation apparaît également comme une solution idéale si votre bien immobilier est très grand (6 ou 8 chambres par exemple), et à ce titre peu susceptible d’intéresser les familles.
Votre SCI doit étudier le marché de la colocation
La colocation intéresse aujourd’hui différents profils, dont les actifs, qui représentent 41% des candidats selon l’étude précitée (les étudiants représentant 55%). Pour autant, les locataires intéressés par la formule sont majoritairement jeunes (76% des actifs cherchant une colocation ont moins de 30 ans). Il faut en déduire, s’agissant d’un public au rythme de vie plutôt dynamique, que tous les emplacements ne se prêtent pas à la colocation.
Si Paris, Lyon et Nantes sont des villes très prisées par les colocataires, c’est par exemple moins le cas de Saint-Étienne, Limoges, Nîmes, Le Mans ou Marseille. Dans ces villes, l’offre de colocation est en effet supérieure à la demande.
S’ajoute à cela l’importance de l’environnement. Proximité des lieux de vie et de sortie, accès facile à l’université, desserte en transports, présence de commerces…à vous de voir si votre bien est susceptible de séduire, et à quel tarif. Si besoin, faites appel à un professionnel de l’immobilier.
À savoir : indépendamment de l’intérêt économique d’une colocation, vérifiez que le projet est faisable juridiquement. S’il concerne un appartement dans une copropriété, vérifiez que le syndic n’interdit pas la colocation, en particulier s’il s’agit d’un immeuble de standing.
Méfiez-vous de l’encadrement des loyers
Après de premiers calculs, vous estimez l’opération rentable ? Dans ce cas, assurez-vous que vous ne serez pas soumis à un plafond au moment du renouvellement du bail ou d’une nouvelle location. Ce plafonnement existe en “zone tendue” et dans ce cas, la loi de 1989 sur les rapports locatifs impose de raisonner sur la base de l’ensemble des loyers perçus par les colocataires (et pas sur la base du loyer d’une chambre). Autrement dit, la colocation risque, à un moment donné, de ne pas présenter plus d’intérêt financier que la location simple…
Pour savoir si votre bien est concerné par l’encadrement des loyers, utilisez le simulateur proposé par Service Public.
À noter : il peut y avoir un encadrement des loyers dès la première mise en location, dans le cadre d’un autre dispositif. C’est le cas par exemple à Lille et Nantes.
Attention aux travaux que votre SCI doit peut-être prévoir
Pour que la mise en colocation soit intéressante financièrement, encore faut-il que ce choix ne vienne pas occasionner de travaux trop importants. Quels sont les critères de décence ? La Loi ELAN impose que chaque chambre louée présente une surface et un volume habitable d’au moins 9 m² et 20 m³. Le règlement sanitaire départemental (qui s’obtient en préfecture) peut de surcroît imposer des conditions plus restrictives.
Traduction : si votre logement ne répond pas à ces critères de décence, votre SCI devra prévoir des travaux pour réaménager le bien, voire diminuer le nombre de chambres (et donc le loyer).
Au-delà des obligations, des travaux de rénovation peuvent s’avérer indispensables pour rendre votre bien attractif sur le marché de la colocation : créer une salle de bain supplémentaire, abattre une cloison pour que les colocataires disposent d’une grande pièce de vie etc.
La difficulté de faire de la colocation meublée dans une SCI
Même si elle génère plus de turnover, la colocation meublée est de plus en plus prisée par les investisseurs immobiliers, en raison de sa rentabilité locative (de l’ordre de 10% brut voire davantage). Cette forme de location leur permet en outre de bénéficier du statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) et de ses avantages fiscaux.
Attention : le statut LMNP n’est pas compatible avec la SCI. La location meublée est possible en SCI mais si la société civile immobilière est qu’elle est redevable de l’impôt sur le revenu, alors elle devra rapidement basculer dans le régime de l’impôt sur les sociétés puisque la location meublée est assimilée à une activité commerciale. Une tolérance existe sous certaines conditions : faites une étude approfondie, de préférence avec l’aide d’un professionnel pour éviter un redressement fiscal.
Une gestion locative plus lourde pour votre SCI
Qui dit plus de locataires dit plus de travail pour les propriétaires bailleurs. Voici les principaux points à prendre en considération avant de vous lancer dans la colocation.
Quel bail choisir pour une colocation ?
Le contrat-type à utiliser pour établir le bail ou contrat de location est le même que pour une location classique. Deux options sont toutefois possibles.
Le bail unique, la solution idéale
Dans ce cas, vous rédigez un seul contrat de location, à faire signer par tous les colocataires. Tout se passe presque comme si vous n’aviez qu’un seul locataire, sous réserve d’insérer une clause de solidarité.
Celle-ci rend les colocataires responsables solidairement du paiement de loyer : si l’un d’entre eux est défaillant, les autres devront assumer à sa place. La solidarité vaut même pendant six mois en cas de départ d’un colocataire, jusqu’à ce qu’un remplaçant soit trouvé. En pratique, les colocataires s’organisent donc pour qu’une chambre ne reste pas vide très longtemps, ce qui vous évite d’avoir à publier des annonces.
Pour faciliter votre comptabilité, pensez à prévoir le règlement du loyer en une seule fois, à charge pour les colocataires de s’arranger entre eux. S’agissant enfin du dépôt de garantie, celui-ci se conserve jusqu’au départ du dernier colocataire.
À savoir : en cas d’arrivée d’un nouveau colocataire, votre SCI devra lui proposer la signature d’un avenant, à annexer au bail signé initialement.
Un bail par colocataire, l’option la plus lourde
La signature d’un bail commun n’est pas toujours envisageable. Si les colocataires ne se connaissent pas au départ, ils seront réticents à l’idée de s’engager pour les autres. Le propriétaire bailleur doit alors prévoir un contrat de location par personne, en indiquant précisément la chambre louée. Votre SCI recevra en outre plusieurs règlements, et devra en retour délivrer plusieurs quittances de loyer.
Enfin, dès qu’un colocataire part, il vous faudra lui restituer sa quote-part concernant le dépôt de garantie et lui trouver un remplaçant. En l’absence de solidarité, votre SCI s’expose à un risque plus élevé de vacance locative.
Quelles précautions supplémentaires peut prendre votre SCI ?
Pour éviter les ennuis, mieux vaut verrouiller votre projet de mise en colocation avec quelques démarches de prudence.
Demandez une caution
C’est indispensable si vous établissez plusieurs baux, de façon à limiter le risque de loyers impayés. En cas de bail commun, il s’agit d’une précaution supplémentaire. Dans les deux cas, votre SCI doit formaliser l’engagement des cautions dans les règles, en leur faisant signer un acte de cautionnement.
Faites preuve de vigilance sur les assurances
Les colocations sont parfois craintes des bailleurs pour le risque plus élevé de dégradations. Veillez donc à ce que les colocataires vous fournissent un contrat d’assurance solide (individuellement ou collectivement). Pour plus de sérénité, votre SCI peut proposer d’assurer elle-même le logement et ajouter la cotisation chaque mois au montant du loyer. Le mécanisme doit alors être prévu dans le bail.
Annexez au bail un règlement de colocation
Ce règlement fixe les règles de fonctionnement de la colocation. Il n’est pas obligatoire mais constitue un document utile. Proposez à vos colocataires d’en signer un et de l’annexer au bail !
Cela clarifiera les choses sur les modalités de règlement du loyer. Accessoirement, c’est un bon moyen d’aider les colocataires à définir des règles de vie, ce qui limite ensuite les risques de mésentente et de départ.
Adoptez une organisation efficace
Comme vous l’aurez compris, la colocation demande un suivi plus conséquent, en particulier en cas de baux individuels. Suivi automatisé des recettes et des dépenses, alertes en cas de retard de paiement, édition de baux et de quittance… Ownily a imaginé pour les SCI une plateforme de services qui facilite la gestion locative. Essayez en bénéficiant de 14 jours d’essai gratuits !
