Quels sont les frais de notaire pour passer un bien propre en SCI ?

Transférer un bien propre en SCI permet d’en faciliter la gestion et d’optimiser la transmission du patrimoine aux héritiers. Pour passer un bien propre en SCI, des frais de notaire devront être versés, sauf cas d’exonération. Cette formalité, qui s’analyse comme une augmentation de capital, donnera aussi lieu à d’autres dépenses, pour la société et les associés.

Les honoraires du commissaire aux apports
L’apport d’un bien immobilier à une SCI aura pour conséquence d’augmenter son capital social. Il s’agit ici d’un apport en nature. La loi n’impose pas de nommer un commissaire aux apports pour évaluer l’apport dans une SCI, car la responsabilité des associés est indéfinie (à proportion de leur participation dans le capital). Toutefois, il reste préférable de faire appel à un professionnel, car :

Pour éviter tout litige ultérieur entre les associés, mieux vaut donc recourir à un commissaire aux apports. Le tarif varie en fonction de la complexité de la mission : de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros.

Les frais de notaire pour passer un bien propre en SCI

Dès lors que l’apport en nature porte sur un bien immobilier, il doit faire l’objet d’un acte notarié. Ce qui implique, bien évidemment, le paiement de frais de notaire. Dans le cadre d’un achat immobilier entre particuliers, les frais de notaire comprennent :

Dans le cadre de l’intégration d’un bien propre dans une SCI, les frais de notaire comprennent les honoraires du professionnel, et éventuellement, un droit d’enregistrement, au titre des impôts et taxes.

Les honoraires du notaire sur un apport en nature à une SCI :

Il convient de distinguer les émoluments des honoraires. Réglementés, les émoluments sont perçus pour une liste limitative d’actes juridiques. À l’inverse, pour les autres actes, les tarifs du notaire ne sont pas réglementés : on parle alors d’honoraires.En l’espèce, l’apport d’un bien propre à une SCI ne figure pas dans la liste établie par décret. Le notaire peut donc fixer librement ses honoraires. Vous avez donc intérêt à faire jouer la concurrence !
Le droit d’enregistrement sur l’apport d’un bien immobilier en SCI
Il existe trois types d’apports en nature :

En parallèle, l'application du droit d'enregistrement varie selon le régime fiscale de la Société Civile Immobilière concernée. La SCI peut être soumises à deux régimes fiscaux :

Lorsque vous procédez à un apport pur et simple d’immeubles à une SCI à l’IS, celle-ci doit payer un droit d’enregistrement de 5 % sur la valeur du bien.[1]Lorsque vous procédez à un apport pur et simple d’immeubles à une SCI à l’IR, celle-ci est exonérée de droits d’enregistrement.Si vous réalisez un apport à titre onéreux d’une SCI à l’IR ou à l’IS, celle-ci est redevable du droit d’enregistrement de 5 %.Si vous effectuez un apport mixte : il faut soustraire le passif de la valeur du bien pour obtenir sa valeur nette. Le droit d’enregistrement de 5 % est dû sur le passif à charge de la société et sur la valeur nette.

Le coût de la modification des statuts juridiques de la SCI
Si vous n’aviez pas prévu une clause de variabilité du capital dans les statuts constitutifs, vous devrez les modifier, lorsque vous décidez d’apporter un immeuble à la SCI.Cette formalité peut être gratuite si vous l’effectuez par vous-même, mais mieux vaut recourir à un avocat ou à un notaire. En moyenne, comptez 1 500 euros pour la rédaction de l’acte.
● Coût de l’annonce légale de modification de la SCI
Vous devez publier une annonce légale de modification dans un journal d’annonces légales de votre département. Le prix varie en fonction du nombre de caractères de l’annonce et en fonction du département, de 0.183 euro à 0.237 euro/ caractère.
● Coût de l’enregistrement des nouveaux statuts de la SCI
Dès lors que vous effectuez un apport en nature ou que les statuts sont rédigés par un notaire, vous devez les enregistrer au greffe du tribunal de commerce. Il vous en coûtera 67,44 euros.

● Coût de la demande d'inscription modificative auprès du greffe

Cette formalité est payante : 192.01 euros.

La plus-value sur l’apport du bien immobilier à la SCI

Rappelez-vous, si vous réalisez un apport de bien en SCI à titre onéreux, cette opération s’analyse comme une vente. À moins que vous apportiez votre résidence principale, vous devrez donc paye, en tant que "vendeur", une taxe sur les plus-values, au régime des particuliers. Il existe des abattements pour durée de détention, pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Quel est le coût d’une création de SCI avec apport immobilier ?

Pour vous permettre de comparer le coût d’un apport immobilier en cours de vie sociale avec le coût de la constitution de SCI avec un apport immobilier, nous récapitulons ici les coûts afférents à la création :

Alors, faut-il passer un bien propre en SCI ou le lui faire acheter dès sa constitution ? La seconde option permet de faire l’économie de la taxe sur les plus-values.

Tableau comparatif passer un bien propre en SCI ou constituer une SCI avec apport d’immeuble