Comment créer une SCI pour acheter un bien immobilier ?

Véhicule d’investissement à destination souvent patrimoniale, la SCI présente de nombreux avantages comme de permettre l’optimisation fiscale de la transmission. Vous souhaitez donc créer une SCI pour acheter un appartement ou une maison. Pour cela, vous devez réaliser un certain nombre de démarches administratives comme la rédaction des statuts et l’immatriculation de la société. L’acquisition à proprement parler d’un bien immobilier suit le même formalisme qu’un achat par un particulier.

Pourquoi monter une SCI pour acheter un bien immobilier ?

Créer une SCI pour acheter présente plusieurs avantages :

Vous ne serez pas soumis au lourd régime de l’indivision, comme c’est le cas lors d’un achat en commun (prise de décision à l’unanimité ou aux 2/3, partage du patrimoine possible à tout moment) ;
Vous pouvez transmettre le patrimoine immobilier aux héritiers avec une fiscalité allégée : songez au démembrement des parts sociales et à la réserve d’usufruit, notamment ;
Vous pouvez gérer plus facilement le bien immobilier : c’est le gérant qui prend l’essentiel des décisions relatives à la détention et à la gestion du bien.

Quelles sont les formalités de création d’une SCI pour un achat immobilier ?

Vous devez donner une existence légale à la SCI. La société disposera de la personnalité morale à l’issue de la procédure d’immatriculation auprès de l’INPI.

La rédaction des statuts juridiques de la SCI

Document essentiel de la SCI, les statuts juridiques prévoient son organisation et son fonctionnement. Ils sont par ailleurs obligatoires pour immatriculer la société.

Rédigés par écrit aux termes de l’article 1835 du Code civil, les statuts de la SCI comportent obligatoirement les mentions suivantes :

La forme de la société (SCI en l’espèce) ;
La dénomination de la société ;
L’objet de la SCI : ici l’acquisition, suivie potentiellement de la mise en location du logement ou de l’immeuble. L’objet social doit être le plus large possible, afin de permettre de réaliser de nombreuses activités ;
L’adresse du siège social ;
Le montant du capital social ;
La durée de vie de la société, généralement fixée à 99 ans.

Les statuts juridiques peuvent être rédigés sous la forme d’un acte sous seing privé. Il est recommandé de faire appel à un professionnel, avocat ou expert-comptable pour les rédiger, afin de prévoir des clauses sur sur-mesure, comme par exemple :

La clause d’agrément, pour organiser les cessions de parts sociales ;
Les clauses relatives aux pouvoirs du gérant ;
Les modalités du fonctionnement de la SCI, par exemple les règles de convocation, de quorum et de majorité des assemblées générales d’associés.

À savoir : si vous apportez un bien immobilier à la SCI, vous devez obligatoirement faire rédiger les statuts juridiques par un notaire. L’acte notarié fera alors l’objet d’une publication au service de la publicité foncière.

La constitution du capital social de la SCI

La loi n’impose pas de capital social minimum en SCI : vous déterminerez librement son montant avec les autres associés.

Par ailleurs, le montant du capital social peut être fixe ou variable (avec un plancher et un plafond). Cette seconde solution est à privilégier pour s’épargner un changement statutaire à chaque modification du montant du capital.

Les apports que vous consentez dans le capital vous donne droit en contrepartie à des parts sociales et aux droits sociaux et financiers associés.

Il existe deux types d’apports que vous pouvez réaliser dans la SCI :

Les apports en numéraire : autrement dit des apports en sommes d’argent. Contrairement à d’autres types de société, vous n’êtes pas tenu de libérer les apports ou une partie des apports, c’est-à-dire de le déposer sur le compte bancaire de la société, au moment de sa constitution. Vous n’avez donc pas à réaliser la formalité de dépôt du capital sur un compte bloqué afin d’obtenir une attestation de dépôt de compte à fournir à l’immatriculation ;

Les apports en nature : vous apportez un bien immobilier à la société. La loi n’impose pas de recourir à un professionnel pour évaluer le montant de l’apport, mais il est conseillé de le faire pour éviter de léser ou d’avantager un ou des associés et pour limiter un risque de redressement fiscal. En effet, si l’apport est réalisé à titre onéreux, il faut payer un droit d’enregistrement de 5 % de la valeur du bien. Si vous optez pour une SCI à l’IS, les droits d’enregistrement sont toujours dus.

La nomination du gérant de la SCI

La nomination du gérant constitue une autre démarche obligatoire pour créer la SCI pour acheter. Trois options s’offrent alors à vous :

Désigner le gérant directement dans les statuts ;
Nommer le gérant dans un acte à part. Cette solution est à privilégier pour éviter le coût et le formalisme d’une modification statutaire à chaque changement de gérant ;
Nommer le gérant par une décision des associés.

La désignation du gérant s’effectue selon les modalités prévues par les statuts juridiques. Si rien n’est précisé, la nomination s’effectue par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.

De la même manière, si les statuts restent muets sur la durée de la mission du gérant, celui-ci est réputé nommé pour la durée de vie de la société.

Le gérant dispose ensuite des pouvoirs les plus étendus pour prendre les décisions relevant de l’objet social de la société, sauf dispositions contraires des statuts. Il engage sa responsabilité en cas de faute de gestion, d’infraction aux lois et règlements et de violation des dispositions statutaires.

À savoir : la désignation et la cessation d’activité du gérant doivent faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales.

La publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales

L’annonce légale vise à apporter une information aux tiers sur la création d’une SCI pour acheter, les modifications qu’elle connaît au cours de son existence et sur sa cessation d’activité.

L’annonce légale de création d’une SCI comporte un certain nombre de mentions obligatoires :

La dénomination sociale ;
L’adresse du siège sociale ;
La forme juridique ;
Le montant du capital social ;
L’objet social ;
La durée de vie ;
L’identité du gérant.

L’annonce doit être publiée dans un journal d’annonces légales (JAL) compétent, c’est-à-dire diffusé dans le département duquel la SCI est implantée.

Le prix de l’annonce légale ne varie plus en fonction du nombre de caractères ou de lignes, mais est fixé forfaitairement en fonction du département. Il peut être de 211, 216 ou 255 euros.

Le remplissage du formulaire M0 SCI

Vous devez à présent remplir le formulaire Cerfa M0 pour créer une SCI pour acheter. Vous renseignez différentes cases relatives à la société, à l’activité, aux associés et au gérant.

Par ailleurs, vous devez choisir l’option fiscale : SCI à l’IR ou à l’IS.

Le dépôt du dossier d’immatriculation auprès du RNE

Le registre du commerce et des sociétés (RCS) a été remplacé par le registre national des entreprises (RNE). Ce n’est plus le greffe du tribunal de commerce qui gère la formalité d’immatriculation de la SCI, mais l’INPI.

Le dossier d’inscription de la SCI au RNE comporte les pièces suivantes :

Le Cerfa M0 dûment rempli et signé ;
Un exemplaire des statuts originaux signés par tous les associés ;
L’acte de nomination du gérant s’il est n’est pas désigné dans les statuts ;
Un avis de parution de l’annonce légale ;
Une attestation sur l’honneur de non-déclaration et la copie de la pièce d’identité du gérant ;
Une copie de la pièce d’identité des associés ;
Un justificatif du siège social ;
La liste des bénéficiaires effectifs.

Combien coûte la création d’une SCI pour acheter de l’immobilier ?

Le coût de création d’une SCI pour acheter comprend notamment :

La rédaction des statuts par un professionnel le cas échéant ;
Le prix de l’annonce légale ;
Les frais administratifs pour l’immatriculation…

Quelles sont les étapes pour un achat immobilier en SCI ?

Comme pour un achat immobilier par un particulier, vous allez suivre un parcours classique :

La recherche du bien immobilier : elle s’effectue sur les sites internet spécialisés, par le biais d’une agence immobilière et sur le off-market. Vous devez vous mettre d’accord entre associés sur les critères de recherche et sur le budget d’achat, lequel varie en fonction de vos capacités d’emprunt respectives ;
L’offre d’achat : vous l’enverrez directement au vendeur ou à son mandataire.
La signature du compromis de vente : si la SCI n’agit pas à titre professionnel (par exemple si la SCI est créée pour acheter la résidence principale d’un couple d’associés), elle bénéficie du délai de rétractation de 10 jours ;
La recherche du financement : la SCI étant une personne morale, elle peut emprunter directement. Sinon, les associés peuvent mutualiser leurs capacités d’emprunt pour réaliser l’acquisition ;
La signature de l’acte de vente définitif.

Comment gérer la SCI d’achat immobilier ?

Une fois que vous avez acheté un bien via la SCI, reste encore à le gérer. Il pèse sur le gérant des obligations comptables : comptabilité de trésorerie en SCI à l’IR, comptabilité d’engagement en SCI à l’IS.

Par ailleurs, si vous donnez le logement acheté en location, vous devez remplir les obligations déclaratives liées à la perception de revenus fonciers (location nue) ou de BIC (location meublée).

Pour vous simplifier toutes ces tâches sans recourir à un comptable, vous pouvez utiliser notre logiciel Ownily. Il vous fera gagner du temps et de la sérénité dans la gestion de votre bien en SCI grâce à ses fonctionnalités : savoir si vous êtes à jour dans les loyers, tenir la comptabilité, remplir les déclarations de revenus locatifs de la société et des associés, faire approuver les comptes…

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